European Media Partner

‘Als je wonen zegt, zeg je duurzaamheid, economie, mobiliteit, landbouw: alles hangt met elkaar samen’

Natuurlijk is een gezond rendement het uitgangspunt van beleggingsbeslissingen in vastgoed. Maar waar het voor Nicole Maarsen om draait zijn de keuzes binnen dat rendement. “Vastgoedbeleggers willen rendement door te beleggen in duurzaam wonen.”


Bouwen, bouwen, bouwen is het adagium. Ook voor Nicole Maarsen, want de directeur Vastgoedbeleggingen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance weet zoals velen dondersgoed dat schaarste het belangrijkste probleem in de woningmarkt is. In alle woonsegmenten. Alleen: Maarsen wil niet zomaar bouwen, bouwen, bouwen. Ze heeft een missie. Een overtuiging. Dat bouwen moet namelijk wel duurzaam. Want, zo zegt ze, hoe het nu met de wereld gaat, het laat haar niet meer los. “Meer omzet, meer groei, meer wonen, meer auto’s, meer fietsen: het kan gewoon niet allemaal meer, meer, meer. Het moet anders. En als je dat denkt, moet je ook denken aan wat jij kan doen. Binnen mijn eigen werk zie ik veel mogelijkheden.”

Maar als directeur Vastgoedbeleggingen gaat het toch om rendement?
“Een gezond rendement is en blijft het uitgangspunt voor langjarige institutionele beleggers. Beleggers worden op de een of andere manier door de politiek heel erg polariserend weggezet, alsof pensioenbeleggers excessieve rendementen maken en dat het enige uitgangspunt is. Ze besteden veel tijd in de Tweede Kamer aan slechts twee procent van de markt, namelijk het herverdelen van de bestaande schaarste door regulering van de vrije sector waarin soms excessen optreden. Terwijl in de rest van de markt de huurprijzen van middenhuur en sociale huur vastliggen en je dus relatief eenvoudig kan uitrekenen welk rendement je ongeveer kan halen. Daar kan ik niet heel spannend over doen. Maar mijn werk wordt wel heel weinig inspirerend als het daar stopt. Dus probeer ik binnen dat rendement duurzame keuzes te maken. Men vergeet in Den Haag geheel de positieve impact die langjarige, institutionele beleggers zoals pensioenfondsen kunnen hebben op de verduurzaming van de bestaande voorraad woningen en de nieuwbouwopgave. Daarnaast vind ik het relevant om te benoemen dat een miljoen woningen in tien jaar een investeringspakket vereist van ongeveer 400 miljard euro. Dat kunnen corporaties en de particuliere kopers niet alleen. Het is belangrijk dat de politiek inziet welke rol de Nederlandse pensioenfondsen hierin kunnen en willen nemen.”

Dus: vastgoedbeleggers willen duurzaam?
“Vastgoedbeleggers willen rendement door te beleggen in duurzaam wonen. Het wordt common sense. Duurzame gebouwen behouden hun waarde. Niet duurzame gebouwen minder of niet. Een echt duurzaam gebouw is een gebouw dat niet gesloopt zal worden en dus… mooi oud wordt. Dus ja, we willen duurzaam.”

Waar zit dat ‘m dan in?
“Dat vraagt een andere benadering van ontwerp tot aan materiaal en gebruik en bestemming. Het gaat om de combinatie van duurzame materialen zoals hout, recyclebare materialen, duurzame energie, duurzaam gebruik maar ook om sociale aspecten zoals leefbaarheid, eenzaamheid en saamhorigheid. Door zo te denken wordt er bewuster gekozen voor de duurzame variant van hetzelfde product, dus duurzame woningen. Iets waar ik heel erg trots op ben en ook echt voor gevochten heb, is HAUT, een hybride hoogbouwwoontoren in Amsterdam van hout. Alle uitdagingen van innovatie kwamen voorbij. Het ging niet alleen om de complexiteit van hout in hoogbouw, maar vooral ook om het krijgen van een verzekering, een vergunning, een hypotheekverstrekker en kopers: alles was nieuw en voor het eerst. Een hele leerzame en uitdagende ervaring die alleen maar is geslaagd, omdat er met heel veel passie en een volhardende en ondernemend doorzettingsvermogen is gewerkt door een breed team van duurzaamheidliefhebbers die houden van innovatie. En het mooie is, door het succes kan je bouwen met hout nu doorzetten in andere projecten. Bovendien kunnen we met deze kennis hout ook opnemen in de beleggingsportefeuilles van pensioenfondsen, van innovatie naar mainstream.”

En het sociale aspect?
“We werken steeds integraler. En dat moet ook. Voor corona waren wij al bezig met mixed use projecten. Gebouwen op cruciale plekken in steden waar we functies kunnen combineren zodat een 24-uurs klimaat wordt ontwikkeld. Dit draagt bij aan leefbaarheid, sociale veiligheid en minder mobiliteitsbewegingen. Maar ook aan eenzaamheid, een groot issue tegenwoordig. Dit betekent dus dat je binnen projecten samen met onderwijs, zorginstellingen aan buurten en wijken met kwalitatieve duurzame woningen maar ook nadenkt over groen, speel en sportruimte en deelmobiliteit.”

Kan de politiek hier een rol in spelen?
“Zeker en dat doet de politiek overigens dan weer heel goed met de woningbouwimpulsen. Dat was ongelooflijk leuk om aan te werken, omdat het echt voor het eerst was dat we met corporaties, beleggers, de gemeente, onderwijsinstellingen, kinderopvang, zorginstellingen aan tafel zaten om na te denken wat bijvoorbeeld Den Haag Zuidwest of Rotterdam-Zuid nou eigenlijk nodig heeft. En als je dan zo’n integraal plan indient, dan krijg je een akkoord omdat er is nagedacht over betaalbare woningen, de zorgmarkt, doorstroming, eenzaamheid, groen, bewegen en ga maar door. Een dergelijke integrale benadering is de enige manier waarop je samen leefbare steden ontwikkeld met de groeiopgave zoals deze er ligt.”

Hoe staat de woningmarkt er in 2030 voor?
“Dat ligt vooral aan de politiek. We hadden ergens in de jaren 30, toen we een woningtekort hadden, een doorlooptijd van drie jaar van idee naar uitvoering. Nu zitten op tien of twaalf jaar. En dat komt omdat de opdracht complexer is, maar de leiderschapsstijl niet veranderd is. We hebben nu jaren achter de rug van complete stagnatie, in deze periode is de woningbouwopgave gedecentraliseerd. Dus dat is onvoldoende succesvol gebleken en geheel te verklaren: de woonopgave is namelijk alleen structureel aan te pakken als we de woningbouwopgave integraal benaderen. Want als je wonen zegt, zeg je duurzaamheid, economie, mobiliteit, landbouw: alles hangt met elkaar samen. Corporaties, beleggers en ontwikkelaars en bouwers hebben samen met vele andere partijen een Woonakkoord opgesteld. We hopen na de verkiezingen op de politieke aandacht op de gedeelde visie van veel meer bouwen. Dit zou gedepolitiseerd moeten en kunnen worden, want alle partijen zijn het daarover eens.”

Met een soort van onafhankelijk instituut dat over het woonprobleem gaat?
“Precies. Toen er een watersnoodramp was, werd besloten dat die ramp zo groot was, dat het politiek onafhankelijk opgelost moest worden met een deltacommissaris. Nu met de coronacrisis maakt het even niet meer uit dat de ene minister van Volksgezondheid een andere politieke kleur heeft dan zijn opvolger binnen hetzelfde kabinet: iedereen snapt dat we dit gewoon moeten oplossen, ongeacht politieke voorkeur. Het woningmarktdossier is net zo problematisch, dus zeg ik: zet een wooncommissaris naast de minister die onafhankelijk, over kabinetsperiodes heen, dit immense probleem kan oplossen. Zodat je de politiek eruit haalt. En ja, dan mogen ze me bellen.”

Feit

Nicole Maarsen is sinds 15 mei 2017 directeur vastgoedbeleggingen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Ze studeerde economie in Groningen en behaalde een Master of Real Estate in Amsterdam. Zij werkte vijf jaar bij ING Real Estate Development en bij ING Real Estate Finance, om in 2004 over te stappen naar het familiebedrijf Maarsen Groep. Daar was zij als mededirecteur tot 2013 verantwoordelijk voor de projectontwikkeling.

Delen

Journalist

Jerry Huinder

Related articles